PRIMERO. – La orden de legalización se refiere a que nuestra obligación es legalizar unas “obras de construcción de tejado con estructura de madera”, pero en ningún caso se ha tratado de una construcción, ya que la estructura de la pérgola (pilares, vigas y correas) y la cubierta existen desde hace más de 20 años.
Damos por probado que el Ayuntamiento en su resolución está aceptando la existencia de la pérgola en un momento muy anterior a los 4 años desde el momento presente (seguramente más de 20 años), ya que, aunque menciona que se trata de fotografías no oficiales, la práctica administrativa y doctrina jurisprudencial permite sobradamente como medio de prueba de carácter privado, como son los vuelos y las imágenes aéreas aportadas, validez de los documentos privados que se explica en la propia Resolución.
Desconocemos igualmente la existencia o no de licencia sobre la pérgola, ya que nosotros somos propietarios recientes de la vivienda, y no fuimos las personas que realizaron la instalación, por lo que vamos a pedir en el solicito del presente recurso, que se proceda por parte del Ayuntamiento a verificar la existencia de licencia o permiso sobre nuestra vivienda.
Lo que no podemos compartir es que se trate de una nueva construcción, obviando totalmente el Ayuntamiento que la pérgola-cubierta ya existía, como se recoge en el Informe técnico, en concreto, “por la ampliación y sustitución completa de los pilares, vigas y correas de madera, incluido en nuevo sistema fijo de panelado de cubrición e impermeabilización”.
Como decimos, la estructura y cubierta fija del tejado es preexistente; constaba de dos pilares y unas vigas donde asentaban unas correas que a su vez estaban ancladas a la fachada a cierta altura y además soportaban la cubierta rígida. No existe ninguna forma de que el Ayuntamiento pueda manifestar que la estructura es nueva, ya que el propio Informe del expediente anterior recoge que la estructura actual consta de 2 pilares, que están situados en la misma ubicación anterior, como también las vigas que soportan unas correas que a su vez están ancladas en la fachada en la misma ubicación anterior y que además soportan una cubierta rígida con sistema de panelado similar al anterior.
En vuelo con fecha 2/08/2016 (Google Inc.), se observa la parte superior de la pérgola, diferenciándose nítidamente la existencia del techo:
Dejamos designado a efectos de prueba el Archivo de Ortofotomapa de la Dirección General de Urbanismo y Estrategia Territorial de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid.
El artículo 195 Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid., relativo a actos de edificación o uso del suelo ya finalizados, sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en ellas, establece:
- Siempre que no hubieren transcurrido más de cuatro años desde la total terminación de las obras realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en ellas, el Alcalde requerirá al promotor y al propietario de las obras o a sus causahabientes para que soliciten en el plazo de dos meses la legalización o ajusten las obras a las condiciones de la licencia u orden de ejecución, practicando simultáneamente comunicación de esta medida a la Consejería competente en materia de ordenación urbanística y al interesado.
Por tanto, reiteramos que el tejado de madera o pérgola existía desde hacía bastantes años atrás, como se puede comprobar por los servicios municipales, y que la intervención realizada era para reparar y mejorar la seguridad de la misma, como vamos a explicar a continuación. Al no tratarse de ninguna manera de obra nueva o “construcción” en los términos de la Orden de Legalización, entendemos salvo mejor criterio del órgano, que la acción de restauración de la legalidad urbanística está prescrita por el transcurso de más de 4 años desde la terminación de dicha pérgola y que dicha construcción tiene por tanto el régimen jurídico de construcción sin licencia en fuera de ordenación urbanística.
SEGUNDO.- Régimen jurídico de obras permitidas sobre construcciones en fuera de ordenación.- Por tanto, las obras objeto de la presente Orden de Legalización, no son de construcción sino que se realizan sobre una construcción en fuera de ordenación por prescripción de la acción de restauración.
El artículo 2.3.2 PGOU Madrid, relativo a las clases de situaciones en fuera de ordenación, establece:
“
- El presente Plan General, a los efectos de determinar el régimen de obras permisible, diferencia dos grados para la situación de fuera de ordenación:
- a) Fuera de ordenación absoluta: Que tendrá lugar en aquellos edificios que ocupen suelo afecto a dotaciones públicas, de carácter general o local, disconformes con las mismas.
Se excluyen de este supuesto los edificios para los que el planeamiento urbanístico establece una alineación remitida para sustitución o reconstrucción de acuerdo con el art. 6.3.4.e), que se someten al régimen de los edificios en situación de fuera de ordenación relativa.
- b) Fuera de ordenación relativa: Que tendrá lugar en aquellos edificios en los que la disconformidad se produce por causas distintas de las señaladas en el apartado a) precedente.
“
Es sobre una construcción en fuera de ordenación (por prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística) el régimen jurídico que se debe aplicar al presente expediente de legalización.
TERCERO.- Las obras realizadas sobre la pérgola existente (construcción en fuera de ordenación) fueron las necesarias para la mínima seguridad y conservación de la instalación. La modificación de la forma de la pérgola, que mantiene exactamente la misma estructura, respondió absolutamente a la misma necesidad de seguridad.
La Orden de Legalización se refiere a una impermeabilización con tela asfáltica en la parte superior, y un panelado de madera por la parte inferior, lo cual es lógico que se utilizase estos materiales y también que se sustituyesen algunos, ya que tenían más de 20 años de antigüedad. Algún material tiene diferente dimensión pues es de otro tipología (lo cual es normal habiendo transcurrido tanto tiempo), y el objetivo no ha sido otro que reparar lo que había pues el estado de la pérgola era muy deficiente, por lo que nos vimos en la necesidad de acometer una intervención sobre la misma que garantizase la seguridad de las personas que habitamos la vivienda.
Tal y como manifestamos en el anterior expediente, la pérgola está soportada por los mismos pilares y vigas que el resto, con correas situadas a la misma altura y posición de la fachada que el resto (y con la misma distancia a ventanas superiores) y cubrición rígida similar al resto y no existe alteración alguna que pueda justificar una finalidad o efecto diferente. Por tanto, todo es análogo y sus efectos constructivos no se separan ni un ápice de la pérgola que lleva más de 20 años instalada.
Por tanto, en relación a la calificación de las obras que se realiza en la Orden de Legalización, ésta debería sustituir la mención de “construcción” por “obras de seguridad” o conservación. Y este tipo de intervención por una finalidad estricta de seguridad de la instalación, está expresamente permitida para instalaciones sin licencia prescritas, cuyo régimen jurídico es el del fuera de ordenación urbanística, como ya hemos mencionado anteriormente.
El artículo 2.3.3 PGOU Madrid establece (para el caso que la pérgola preexistente se considerase una construcción):
“
(…)
- En edificios existentes en situación de fuera de ordenación relativa: (…)
- a) Además de las obras directamente admitidas en ley, se podrán realizar las obras en los edificios permitidas en la norma zonal u ordenanzas particular de las áreas de planeamiento correspondiente, salvo las de reestructuración que afecten a más del cincuenta por ciento (50%) de la superficie edificada del edificio.
- b) Las obras de nueva edificación deberán someterse a las condiciones establecidas en la normativa aplicable.
- c) Salvo determinación en contra de la norma zonal u ordenanza particular de las áreas de planeamiento correspondiente, se admite la nueva implantación y cambio de usos o actividades.
“
CUARTO.- Las obras de conservación por seguridad fueron realizadas de conformidad con el régimen de obras permitido por la ordenanza de suelo urbano aplicable a nuestra parcela, Norma Zonal 3.1 PGOU de Madrid. Aunque entendemos que las obras no requieren licencia, al tratarse de meras obras para asegurar la instalación, en caso que se confirmase la necesidad de obtener título habilitante por parte del Ayuntamiento, manifestamos por medio de este escrito nuestra plena voluntad de presentar la declaración responsable en relación con esta intervención. Vemos a continuación por qué se trata de obras admisibles por la Norma Zonal, y por qué no necesitarían título habilitante.
Artículo 8.3.5 Obras admisibles (N-2)
Son admisibles en el ámbito de la zona los tipos de obras en las condiciones que a continuación se detallan:
Obras en los edificios: Todas las incluidas en el art. 1.4.8.
Artículo 1.4.8 Obras en los edificios (N-2)
- Son aquéllas que se efectúan sobre un edificio, sin alterar las posiciones de sus fachadas y cubiertas, que definen el volumen de la edificación, excepto las salvedades que se indican en cada tipo de obras respecto a su capacidad para variar alguno de dichos elementos. Según afecten a todo el edificio o parte del mismo, tendrán carácter general, parcial o puntual.
(…)
- b) Obras de conservación: Son aquéllas cuya finalidad es la de mantener al edificio en correctas condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad y ornato, sin alterar sus características morfológicas o distribución. Se incluirán en este tipo, entre otras, las de reposición de instalaciones, el cuidado de cornisas, salientes y vuelos, la limpieza o reposición de canalones y bajantes, la reparación de cubiertas, y la sustitución de solados, yesos y pinturas interiores.
Por supuesto, la obra de conservación realizada sobre la pérgola en nada afecta a la edificabilidad de la parcela ni al porcentaje de ocupación de la edificación sobre la parcela.
En cuanto a la legalización de las obras, entendemos que las mismas no requieren título habilitante ni legalización, ya que se trata de obras de menor entidad, según la redacción de la Ley del Suelo modificada por la Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid.
Artículo 160. Actos no sujetos a título habilitante urbanístico, Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid:
No requerirán título habilitante urbanístico los siguientes actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo, subsuelo o el vuelo:
(…)
- f) Todas aquellas obras o actuaciones urbanísticas de menor entidad consistentes en sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, solados, alicatados, yesos y pinturas, reparaciones puntuales de cubiertas, cornisas, salientes o vuelos, reposición o renovación de instalaciones eléctricas o de aires acondicionados, limpieza de solares u otras obras o actuaciones de análogas características, sin perjuicio de contar con las autorizaciones necesarias para la retirada de residuos o la ocupación de la vía pública, de conformidad con la legislación de régimen local.
Según lo expuesto,
SOLICITO A VI, que habiendo por presentado escrito, lo admita, y en su virtud, en estimación de Recurso de Reposición, declare la disconformidad a Derecho de la Orden de Legalización de referencia, y ordene calificar las obras objeto del presente expediente como obras de conservación y seguridad sobre pérgola preexistente, todo ello de conformidad con el artículo 123 Ley 39/2015, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, en los términos del presente escrito. Procede en Derecho.
En Madrid, a (fecha que proceda)
OTROSI SOLICITO, que apertura un período de prueba del presente procedimiento, a efectos de recabar un informe de los servicios técnicos municipales sobre la preexistencia de la pérgola en base al Archivo de Ortofotomapa de la Dirección General de Urbanismo y Estrategia Territorial de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, de conformidad con el artículo 77 Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Procede en Derecho.
En Madrid, a (fecha que proceda)